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租賃

作者:南京公司注冊 ID:5691 / 打印

租賃  

租賃是指在約定的期間內,出租人資產使用權讓與承租人以獲取租金的行為。租賃存在的主要原因有以下方面:節稅;降低交易成本;減少不確定性。  

租賃是一種以一定費用借貸實物的經濟行為,出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用,承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利,但物品的所有權仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。  

詞語釋義  

(1)出租!侗笔贰晒鈧鳌罚骸暗塾忠脏捛屣L園賜提婆租賃之!  

(2)租用。沙汀《意外》:“租賃這間小屋內的兩個青年,午飯后都陸續出去了!  

私有制是租賃產生的基礎,私有制產生了人們對不同物品的不同所有權,人們根據所有權暫時出讓使用權,收取一定的使用費用,從而產生了租賃。隨著生產力發展,租賃業也逐漸發展起來。租賃發展的三個階段:古代租賃、傳統租賃、現代租賃。  

發展歷程  

中國的租賃歷史悠久,起源可追溯到原始社會(約4000多年)。當時產品的剩余產生了產品的交換,而在很多場合下人們需要頻繁交換閑置物品,用后再歸還,而不必讓渡該物品與對方。這種僅僅涉及物品使用權的交換,是最原始形態的租賃。在中國歷史上,文獻記載的租賃可追溯到西周時期!缎l鼎(甲)銘》記載,邦君厲把周王賜給他的五田,出租了四田。這是把土地出租的例子。據歷史學家們考證,涉及租賃叛亂的訴訟,在西周中期以后已不少見了。  

以“融物”代替“融資”使租賃興起  

租  

租  

租賃是指按照達成的契約協定,出租人把擁有的特定財產(包括動產和不動產)在特定時期內的使用權轉讓給承租人,承租人按照協定支付租金的交易行為。  

租賃在社會上的產生與發展淵源流長  

最初的租賃物主要是土地、建筑物等不動產。1952年,世界上第一家專業租賃公司——美國租賃公司正式成立。其后租賃范圍逐步擴展到以企業生產、加工、包裝、運輸、管理所需的機器設備等動產領域。租賃業已經成為一個充滿生機和活力的產業。據美國租賃協會統計,1989年該國租賃契約金額為1224億美元,占當年全部資本投資的33%,可見租賃業在資本投資中所占的重要地位。  

現代租賃就是在企業需要機器設備時,由租賃公司直接購入該項設備之后再轉租給企業,以“融物”代替“融資”,為企業開辟了一條獲取機器設備的新途徑。其主要理念源于“只有通過資產的使用——而不是擁有資產,才能形成利潤!  

功能  

租賃對承租人的有利之處  

公租房  

公租房  

租賃業務的蓬勃發展,說明了租賃比擁有某項財產更為有利。對承租人而言,租賃具有以下優點:  

(1)租賃開辟了新的融資渠道,對廣大中小企業而言具有特殊意義。承租人可以借助租賃保留銀行貸款額度和緊缺的現金資源,增強企業營運資金的靈活運用能力。  

(2)可以按固定利率進行全額融資。租賃不要求承租人立即支付現金,有助于緩解處于發展期的新企業資金緊張問題;此外,租金固定,有助于防止資金成本的增加,避免通貨膨脹風險;租金固定便于計算投資報酬率,有助于承租人快速完成投資決策。  

(3)靈活性。租賃協議限制條款較少,租賃方式靈活。富有創造精神的出租人可以結合承租人的特殊需要簽訂租賃協議。例如,可以約定等到設備開始運轉。具有生產能力之后才開始支付租金,而且還可以不要求以取得的新設備向主要貸款人作抵押,承租人可以避免再去簽訂成本昂貴的再貸款協議。  

(4)有助于加速機器設備更新。對于設備淘汰更新快的企業而言,租賃為機器設備快速升級創造了便利條件。在多數情況下,承租人把殘值風險轉移給了出租人,減少了設備因過時而陳舊的風險。  

(5)租賃資格審核程序簡便,申請批準速度快,有助于承租人把握商機。  

(6)有利于修飾財務報表。采用經營租賃時,租金作為營業費用處理,避免為購置設備而增加大筆負債,可以有效地防止資產負債率上升。  

(7)不用增加資本去購置設備,有利于保持股權分布的穩定性。  

租賃對出租人的有利之處  

(1)利息收入。租賃也是一種理財方式,通常情況下租賃利息較銀行貸款利息高,因此,租賃公司、金融機構發展租賃交易更具有吸引力。  

(2)納稅利益。杠桿型租賃(leveragelease)就是一種納稅導向型租賃(taxOrientedlease)。例如,波音公司把一架飛機賣給一位富有的投資者,盡管該投資者不需要這架飛機,但他可以把這架飛機租給一家外國航空公司,該航空公司不能利用納稅利益,而該投資者則可以從中獲得納稅利益。在這一交易中,波音公司銷售了它的產品,投資者(出租人)獲得了納稅利益,外國航空公司(承租人)則以一種較優惠的方式獲得了它所需要的飛機。  

(3)高殘值。在租賃期滿租賃財產返還給出租人的情況下,如果其實際價值遠高于最初簽訂契約時的預計殘值時,會給出租人帶來大額利潤。  

租賃對機器銷售商的積極意義  

(1)租賃公司負責解決承租人獲取機器設備所需資金問題,有利于機器銷售商促銷產品。  

(2)租賃公司一次付現,能夠加速機器銷售商的資金周轉;可以降低機器銷售商的銷售風險。  

租賃對銀行的有利之處  

(1)銀行借助于租賃公司轉受信給中小企業,有利于降低經營風險。  

(2)銀行把整筆資金批發給租賃公司可以降低作業成本。  

綜上所述,融資租賃不僅為企業開辟了靈活機動的融資渠道,而且為開拓新型業務開辟了市場,同時還提高了金融市場效率,進而有利于整個國民經濟的繁榮。  

基本內容  

租賃當事人  

出租人:出租物件的所有者,擁有租賃物件的所有權,將物品租給他人使用,收取報酬。  

承租人:出租物件的使用者,租用出租人物品,向出租人支付一定的費用。  

租賃標的  

租賃標的指用于租賃的物件。  

租賃期限  

即租期,指出租人出讓物件給承租人使用的期限。物品的租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。  

租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。  

租賃費用  

即租金,是承租人在租期內獲得租賃物品的使用權而支付的代價。  

形式  

融資租賃  

融資性租賃又稱金融租賃。指租賃的當事人約定,由出租人根據承租人的決定,向承租人選出定的第三者(供貨人)購買承租人選出定的設備,以承租人支付租金為條件,將該物件的使用權轉讓給承租人,并在一個不間斷的長期租賃期間內,出租人通過收取租金的方式,收回全部或大部分投資。出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確,租賃物的所有權歸出租人。  

效用  

租賃,是指在約定的期間內出租人將資產使用權讓與承租人,以獲取租金的協議。融資租賃和經營租賃是現代租賃業最常見的兩種業務方式。  

融資租賃業務是現代租賃業的代表,成為成熟市場國家重資產行業的重要融資工具之一。根據國際會計準則定義,一項融資租賃交易指的是出租人將隨附于某一項資產所有權的全部風險與報酬都實質性的轉移給承租人的租賃交易。融資租賃的兩大典型特征為:租賃資產的所有權與使用權分離;融資與融物相結合。  

按照2019年10月1日實施的《融資租賃企業監督管理辦法》表述,融資租賃直接服務于實體經濟,對促進裝備制造業發展、中小企業融資、企業技術升級改造、設備進出口、商品流通等方面有重要作用。  

在融資租賃發展基礎上,經營性租賃是租賃行業的重要交易方式創新。與融資租賃不同,經營性租賃僅轉移了該項資產的使用權,而對該項資產所有權有關的風險和報酬卻沒有轉移,仍然屬于出租方,承租企業只按合同規定支付相關費用,承租期滿的經營租賃資產由承租企業歸還出租方。由于資產相關的收益和風險沒有實現完全轉移,故經營性租賃沒有進入出租方的資產負債表,具有表外融資的靈活優勢。  

租賃業務基本交易方式  

經營性租賃  

經營性租賃是指一種短期租賃形式,是指出租人向承租人短期出租設備,并提供設備保養服務,租賃合同可中途解約,出租人需反復出租才可收回對租賃設備的投資。  

用途  

對承租人  

融資資金;  

減少資金占用;  

提高資金流動性;  

表外融資;  

避免設備陳舊過時的風險;  

獲得專業性管理服務。  

對出租人  

降低投資風險,擴大投資規模;  

擴大產品銷售。  

主要特征  

租賃的主要特征包括以下四方面:  

(1)租賃一般采用融通設備使用權的租賃方式,以達到融通資產的主要目的。對出租人來說,它是一種金融投資的新手段,對承租人來說,它是一種籌措設備的新方式;  

(2)租賃設備的使用限于公司業、公共事業和其他事業,排除個人消費用途;  

(3)租金是融通資金的代價,具有貸款本息的性質;  

(4)租期內,設備的所有權歸出租人,使用權歸承租人。  

種類  

租賃可從不同的角度進行分類。從租賃的目的分,可分為融資租賃和經營租賃;從征稅角度來分,有正式租賃和租購式租賃;  

從交易的程度分,有直接租賃、杠桿租賃、回租租賃和轉租賃等。  

融資租賃  

融資租賃是設備租賃的基本形式,以融通資金為主要目的。其特點是:  

①不可撤消。這是一種不可解約的租賃,在基本租期內雙方均無權撤消合同。  

②完全付清。在基本租期內,設備只租給一個用戶使用,承租人支付租金的累計總額為設備價款、利息及租賃公司的手續費之和。承租人付清全部租金后,設備的所有權即歸于承租人。  

③租期較長;咀馄谝话阆喈斢谠O備的有效壽命。④承租人負責設備的選擇、保險、保養和維修等;出資人僅負責墊付貸款,購進承租人所需的設備,按期出租,以及享有設備的期末殘值。  

在融資租賃中,出租人實際上已將租賃所有權所引起的成本和風險全部轉讓給了承租人。擁有一項固定資產是要承擔一定風險和成本的。所有權所引起的成本主要有因租賃物的維修、保險所花費的成本。所有權風險則主要包括兩個方面:  

①出售風險。一企業擁有某項資產后如因某種原因須將其脫手,往往要蒙受一定的損失,以低于買進的價格在市場上脫手。  

②技術陳舊風險。一企業擁有的設備有可能因有技術更先進的同類設備出現,或因技術進步使同樣設備的價格下降而貶值,從而使企業蒙受損失。  

經營租賃  

經營租賃使以獲得租賃物的使用權為目的。其主要特點是:  

①可撤消性。這種租賃是一種可解約的租賃,在合理的條件下,承租人預先通知出租人即可解除租賃合同,或要求更換租賃物。  

②經營租賃的期限一般比較短,遠低于租賃物的經濟壽命。  

③不完全付清性。經營租賃的租金總額一般不足以彌補出租人的租賃物成本并使其獲得正常收益,出租人在租賃期滿時將其再出租或在市場上出售才能收回成本,因此,經營租賃不是全額清償的租賃。  

④出租人不僅負責提供租金信貸,而且要提供各種專門的技術設備。經營租賃中租賃物所有權引起的成本和風險全部由出租人承擔。其租金一般較融資租賃為高。經營租賃的對象主要是那些技術進步快、用途較廣泛或使用具有季節性的物品。  

正式租賃  

正式租賃是指一項符合國家有關稅法,能真正享受租賃稅收優惠待遇的租賃交易。正式租賃的出租人可享有加速折舊、投資減稅等稅收優惠;承租人支付的租金可作為費用,從應納稅的收入中扣除,而且還能分享出租人獲得的一部分減稅,因此,租金較為廉價。  

租購式租賃  

租購式租賃是非正式租賃和有條件的銷售租賃。它是指承租人在租期屆滿時,可以名義價留購設備并獲得所有權的租賃交易。  

許多國家把它看成一項分期付款交易,一般來講租金很高。  

直接租賃  

直接租賃是指一項由出租人獨自承擔購買出租設備全部資金的租賃交易。  

杠桿租賃  

杠桿租賃是較為廣泛采用的一種國際租賃方式,是一種利用財務杠桿原理組成的租賃形式。杠桿租賃至少有三方面的人參加:貸款人、出租人、承租人。  

杠桿租賃主要有以下幾個優點:  

①某些租賃物過于昂貴,租賃公司不愿或無力獨自購買并將其出租,杠桿租賃往往是這些物品唯一可行的租賃方式。  

②美國等資本主義國家的政府規定,出租人所購用于租賃的資產,無論是靠自由資金購入的還是靠借入資金購入的,均可按資產的全部價值享受各種減稅、免稅待遇。因此,杠桿租賃中出租人僅出一小部分租金卻能按租賃資產價值的100%享受折舊及其他減稅免稅待遇,這大大減少了出租人的租賃成本。  

③在正常條件下,杠桿租賃的出租人一般愿意將上述利益以低租金的方式轉讓給承租人一部分,從而使杠桿租賃的租金低于一般融資租賃的租金。  

④在杠桿租賃中,貸款參與人對出租人無追索權,因此,它較一般信貸對出租人有利,而貸款參與人的資金也能在租賃物上得到可靠保證,比一般信貸安全。杠桿租賃的對象大多是金額巨大的物品,如民航客機等。  

回租與轉租賃  

回租是承租人將其所擁有的物品出售給出租人,再從出租人手里將該物品重新租回,此種租賃形式稱為回租。采用這種租賃方式可使承租人迅速回收購買物品的資金,加速資金周轉;刈獾膶ο蠖酁橐咽褂玫呐f物品。  

轉租賃是指承租人經出租人同意,將租賃物轉租給第三人的行為。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。  

發展分析  

租賃,是指出租人在一定時期內把租賃物借給承租人使用,承租人則按租約規定,分期付給一定的租賃費。租賃業作為一個新興的行業,它的興起與發展打破了傳統信貸和金融機構體系的束縛,為金融體制的改革注入了新的活力。金融體制改革要求金融機構和信貸方式從過去比較單一和集中,向多元化、多形式方向發展,以形成一個以中央銀行為領導的、以國有商業銀行為主體的各種金融機構并存和分工協作的金融體系;并使信用方式和金融工具適應市場經濟的需要而相應發展。租賃機構是整個金融體系中一種新興的非銀行信用機構。它的建立一方面為中國的金融業注入了競爭機制;另一方面,也在舊的信貸體制中打開了一個缺口,使生產企業在技術改造上對金融方式和貿易方式有了新的選擇。  

國內很多行業的租賃市場極為火爆。中國的租賃滲透率僅達到萬分之三,可以說,中國租賃市場有較大的潛力,國內租賃業可涉及的領域大致可包括:房產租賃、設備或儀器租賃、汽車租賃、電池租賃、航空租賃、人才租賃、書籍音像租賃、服裝租賃、玩具租賃、戶外運動用品租賃等等,行業滲透相當廣泛。  

租房人  

租房人[2]  

房屋租賃市場是中國房地產市場的重要組成部分,它盤活房屋存量,優化資源配置,搞活市場流通,正成為新的投資和消費熱點。  

全國資產在3000萬元以上的從事工程機械租賃的專業租賃公司只有80多家,其余均為中小企業和個體戶,而在發達國家具有相當規模的工程機械租賃企業就有數千家。中國工程機械年需求量為2000-3000億元,而租賃業務只為需要量的10%,與高達80%的國際平均水平相差甚遠。  

中國的汽車租賃市場仍處于起步階段,在近500家國內汽車租賃企業中,絕大多數企業規模很小,缺乏抵御市場風險和市場拓展的實力。其中,有80%企業的運營車輛不足50輛,70%企業的正式員工人數不足5名,85%企業的汽車租賃站點數低于2個。  

金融危機的負面影響正逐漸波及到中國各個實體行業,企業紛紛通過節約挖潛降低運營成本準備過冬。這為科技儀器租賃企業發展帶來了機會,這類企業的服務是專門針對降低企業運營成本而設計。面對金融危機帶來的各種不確定因素,中國企業必須考慮減少固定資產投資的風險?萍甲赓U模式恰恰就是為了幫助企業應對各種不確定因素而產生的新型服務,企業可以用很少的錢來租賃昂貴的電子測試儀器等設備,既滿足了生產和研發的需要,又節省了大量資金。金融危機促動中國企業開始主動咨詢并選擇科技租賃服務。  

普通流程  

提供專業市場分析,在出租過程中,還將提供全權代理,令房屋出租更加方便快捷。  

1、將租金與水、電、氣費分開。如果將這些包括在房屋租金內,就必須適用繳納各種房屋出租的稅費,對房東十分不利,所以在房屋出租協議中規定由租房方按消費量直接支付給相關的供應公司或其代理。  

2、將物業費與租金分開。物業費若納入租金總額,則房東還需繳納各種房屋出租稅費,所以物業費在房屋出租協議中規定由租房方直接支付給物業公司。  

3、將房屋租金與車庫租金分開。租金單獨計算,其適用納稅費部分要少,可以單獨將車庫出租協議作為單獨附件分別訂立。  

會計處理  

承租人要將一項資產作為融資租賃并作性贏得會計處理必須滿足以下幾條:  

(1)承租期滿,所有權歸承租人所有  

(2)租賃中包含買主有利的價格購買資產的優先選擇權  

(3)租賃期限為資產預計的經濟壽命的75%以上  

(4)租賃開始時,最低租賃付款額的現值占占租賃制產公允價值的90%以上。

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